Какие бы ни были времена, рынок недвижимости в Татарстане всегда оживлен: люди покупают и продают недвижимость. И нередко возникают ситуации, когда граждане, купив, например, дачу или дом, узнают, что земля, на которой они расположены, находится в охранной зоне. Чем это чревато, сегодня поговорим с экспертами из  Управления Росреестра по Республике Татарстан и Кадастровой палаты – Эндже Исмагдановной Мухаметгалиевой и Дмитрием Александровичем Малининым.

- Для начала поясните, зачем нужны охранные зоны и какие бывают виды?

Отвечает Дмитрий Александрович:

- Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются как в целях охраны объекта, нуждающегося в охране, (например, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, так и в целях защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека (например, санитарно защитные зоны предприятий. Всего существует 28 видов охранных зон. Помимо тех, которые я уже назвал, могут быть, например, такие: охранная зона трубопроводов, газопроводов, охранная зона объектов электроэнергетики, приаэродромная территория и т.д. Всего в Татарстане в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения почти о 90 тысячах зон с особыми условиями использования территорий.

- Можно ли покупать или продавать недвижимость, находящуюся в этих зонах? И стоит ли?

Отвечает Эндже Исмагдановна:

- Само по себе установление охранных зон не влечёт запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенными в этих  охранных зонах. Земельный участок, попавший в границы охранной зоны, вполне законно может быть продан или подарен. Но при этом необходимо учитывать, что вхождение земельного участка в охранную зону ограничивает собственника в его использовании. Например, на земельных участках, на которых размещены объекты системы газоснабжения, не допускается какое-либо строительство в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.

Хочу отметить, что еще при заключении договора продавец  обязан предоставить покупателю информацию  об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Например, если продается земельный участок, расположенный в охранной зоне, то стороны при составлении договора купли-продажи должны указать на наличие соответствующего ограничения права в связи с имеющейся охранной зоной. Если продавец не предоставит покупателю данную информацию, то покупатель  вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Как показывает судебная практика, суды выносят решения о расторжении договора по указанному основанию.

         Отсутствие в договоре на отчуждение недвижимого имущества информации о наличии охранных зон, является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права и права собственности в соответствии в пунктом 17 части 1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости». То есть такая сделка должна содержать информацию о наличии ограничений в виде охранных зон.

Поэтому при приобретении объекта недвижимости необходимо проверить информацию о вхождении объекта в зону с особыми условиями использования территории и узнать о том, какие ограничения по использованию содержит имеющаяся зона.

- Как это можно сделать?

Отвечает Дмитрий Александрович:

- Для этого необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости – как в бумажном виде, так и в электронном, обратившись в любой удобный для вас офис МФЦ. Помимо выписки, информация о границах зон с особыми условиями использования территорий содержится в составе кадастрового плана территории.

Также с информацией о наличии зон с особыми условиями использования территорий на земельном участке также можно ознакомиться на публичной кадастровой карте. Однако данный сервис является справочными, т.е. полученные сведения не будут иметь юридической силы при оформлении документов.

- Возможно ли  зарегистрировать недвижимость в охранной зоне?

Отвечает Эндже Исмагдановна:

- Данный вопрос решается в индивидуальном порядке. Для регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости в орган регистрации прав необходимо представить решение соответствующей организации, в пользу которой установлено ограничение, о согласовании строительства объекта. Для его получения необходимо обратиться в данную организацию. Например, если зарегистрировано ограничение в виде охранной зоны инженерных коммуникаций – объектов электросетевого хозяйства- необходимо обращаться в ОАО «Сетевая компания», если охранная зона газораспределительных сетей – необходимо обратиться в ООО «Газпром трансгаз Казань». То есть если у вас есть такое решение, то Росреестр Татарстана зарегистрирует недвижимость в охранной зоне.

-Что грозит владельцу земельного участка, если он не будет соблюдать установленные ограничения в охранной зоне?

Отвечает  Эндже Исмагдановна:

- Законодательством РФ предусмотрена гражданско-правовая, административная и даже уголовная ответственность за правонарушения в охранных зонах. Например, при несоблюдении ограничений в водоохранной зоне на гражданина налагается штраф в размере от 3 тысяч до 4,5 тысяч. Если речь идет о нарушениях в границах охранных зон газопроводов, например, если строения и сооружения построены ближе установленных норм до объектов  газоснабжения, то они подлежат сносу, причем за счет собственных средств нарушителя. Как показывает судебная практика в Республике Татарстан, суды удовлетворяют указанные требования о сносе зданий!

- Возможно ли, в принципе, исключить свой земельный участок из охранной зоны или изменить охранную зону земельного участка?

Отвечает Эндже Исмагдановна:

- Сведения об охранной зоне можно как исключить из ЕГРН, так и поменять ее границы только в том случае, если решение об этом принимает уполномоченные органы государственной власти. После приятого такого решения госорганы должны предоставить в  Кадастровую палату соответствующие документы.  Кадастровая палата, в свою очередь, внесет поступившие сведения в ЕГРН.

Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.